Иргэдийг орон сууцжуулах бодлого үргэлжлэн хэрэгжиж байна.

Сэтгүүлч С.Сүлдийн ярилцлага

“Үндэсний шуудан” 2016 оны 12-р сарын 15, №244

ИРГЭДИЙГ ОРОН СУУЦЖУУЛАХ БОДЛОГО ҮРГЭЛЖЛЭН ХЭРЭГЖИЖ БАЙНА

Ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийн хэрэгжилт, орон сууцны санхүүжилтийн цаашдын бодлого, чиглэлийн талаар Монголбанкны Ерөнхийлөгч Н.Баяртсайхантай ярилцлаа.

Орон сууцны 8 хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэзээнээс эхэлж хэрэгжсэн, хөтөлбөрийн явц ямар байгаа вэ?

            Орон сууцны 8 хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийг анх 2013 оны 6 дугаар сараас эхлэн тухайн үеийн Засгийн газар, Монголбанк хамтран “Гол нэрийн бараа, бүтээгдэхүүний үнийг тогтворжуулах дунд хугацааны хөтөлбөр”-ийн хүрээнд хэрэгжүүлжээ. Хөтөлбөрийн зорилго нь орон сууцны санхүүжилтийн шинэ тогтолцоог бий болгож, орон сууцны зээлийн эх үүсвэрийг хөрөнгийн захаас бүрдүүлэх, урт хугацаанд тогтвортой ажиллах бүтцийг бий болгон хүн амын орон сууцжуулалтын хувь хэмжээг нэмэгдүүлэх явдал. Учир нь, Улаанбаатар хотод амьдарч буй айл өрхийн 60 гаруй хувь нь, хөдөө орон нутгийн иргэдийн дийлэнх хувь нь халаалт, ус хангамжгүй сууцанд сууж байна.

Хөтөлбөрийн нийгмийн ач холбогдлыг харуулах үзүүлэлтүүд ямар байна вэ?

            Хөтөлбөрийн нийгмийн ач холбогдол нь өндөр. Тиймээс ч улс орнууд орон сууцжуулалтыг төрөөс дэмжсэн байдаг. Ипотекийн зээл, ДНБ-ий харьцаа өнөөдөр 15 хувьд хүрч, 88 мянган иргэн ипотекийн зээлд хамрагдсан байна. Хөтөлбөрөөс өмнө орон сууцны зээлд хамрагдсан иргэдийн тоо сард дунджаар 900 гаруй байдаг байсан бол хөтөлбөр хэрэгжсэн хугацаанд 1700 болж өслөө. Улаанбаатар хотын айл өрхийн 9 хувь нь л ипотекийн зээлтэй байсан бол өнөөдөр 23 хувь нь ипотекийн зээлээр орон сууцтай болсон байна.

Иргэдийн амьдралын чанарыг дээшлүүлэх, хот суурин газрын агаарын бохирдлыг бууруулах гээд хөтөлбөрийн эерэг дам нөлөө их бий. Нөгөө талаар, өрхүүд тогтвор суурьшилтай ажиллах хүсэл эрмэлзлэлтэй болж, шимтгэл хураамжаа ил тод, тогтмол төлдөг болж байна. Ажил эрхлэлтийн байдал нэмэгдэж барилгын салбарт ажиллагчдын дундаж тоо 32 мянган хүнээр, барилгаас бусад салбарт ажиллагчдын дундаж тоо 80 мянган хүнээр нэмэгдсэн байна. Сүүлийн 3 жилд дунджаар жилд 23 мянган айлын орон сууц шинээр ашиглалтад оржээ. Энэ бол том үзүүлэлт.

Монголбанк энэ хөтөлбөрт ямар үүрэгтэй оролцож байгаа вэ? Ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг Монголбанк олгох ёстой гэж ойлгодог?

            Хөтөлбөрийн зээлийн эх үүсвэрийн хувьд ипотекийн зээлийн хоёрдогч захад суурилсан санхүүжилтийн тогтолцоогоор дамжин энэхүү хөтөлбөр хэрэгжсэн. Энэ нь юу гэсэн үг вэ гэхээр банкууд орон сууцны зээлийг олгоод цааш нь хоёрдогч зах дээр худалдан эх үүсвэр олж авдаг. Үүгээрээ дахин ипотекийн зээл олгож, зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлж байдаг.

Тэгвэл хэн банкуудаас орон сууцны зээлийг худалдан аваад байна вэ?

            МИК ОССК ХХК буюу ипотекийн хоёрдогч зах дээр үйл ажиллагаа эрхэлдэг санхүүгийн байгууллага манай улсад 2006 онд үүсгэн байгуулагдсан. МИК нь ипотекийн зээлийг худалдан авч багц болгон түүгээр баталгаажсан үнэт цаас гарган хөрөнгө оруулагчдад худалддаг. Энэ үйл явцыг “үнэт цаасжуулалт” гэх бөгөөд үүний үр дүнд орон сууцны урт хугацаатай зээлийн эх үүсвэрийг хөрөнгийн захаас бий болгож байгаа юм. Гэвч манай улсын хувьд хөрөнгийн захын хөгжил сул, хөрөнгийн зах зээл дээр ажилладаг томоохон хөрөнгө оруулагч алга учраас Монголбанк түр хугацаанд ипотекийн зээлийн эхлэлийн санхүүжилтийг олгож, ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг худалдан авч хөрөнгө оруулагчийн үүрэг давхар гүйцэтгэж ирсэн.

Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сангийн тухай хууль батлагдсан нь ипотекийн хөтөлбөртэй хэрхэн яаж холбогддог юм бэ?

            Засгийн газар, Монголбанк ипотекийн хөтөлбөрийг анх хэрэгжүүлж эхлэхэд Засгийн газар нийгмийн даатгалын санг дахин хөрөнгөжүүлж, бие даасан сан болгох хүртэл Монголбанк эхлэлийн санхүүжилтийг түр хугацаанд хариуцахаар харилцан тохиролцож санамж бичиг байгуулсан байна. Засгийн газрын 2013 оны 135 дугаар тогтоолоор нийгмийн даатгалын санг мөнгөжүүлэх асуудлыг шийдвэрлэх, холбогдох хууль тогтоомжид нэмэлт, өөрчлөлт оруулах санал боловсруулахыг даалгасан байдаг. Үүний хүрээнд Засгийн газар тэтгэврийн даатгалын тогтолцоог хуваарилалтын тогтолцооноос хуримтлалын тогтолцоонд шилжүүлэх анхны алхмыг хийсэн нь Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц санг байгуулсан явдал юм. Хөгжингүй орнуудад тэтгэврийн сан нь орон сууцны зээлээр баталгаажсан бондод хөрөнгө оруулалт хийдэг гол хөрөнгө оруулагч байдаг. Тиймээс манай орны хувьд тэтгэврийн даатгалын тогтолцооны шинэчлэлтэй уялдуулан нийгмийн даатгалын сан дахь тэтгэврийн санг мөнгөжүүлэх замаар ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондод хөрөнгө оруулж, орон сууцны зээлийн эх үүсвэрийг бий болгохыг зорьсон. Гэвч харамсалтай нь энэ жилийн төсвийн орлогын дутагдлаас хамааран ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сангийн төсвийг улсын төсөв даахааргүй болж сангийн хөрөнгийг Монголбанкинд шилжүүлж өгсөн.

Хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх явцад үүсч буй хүндрэлтэй асуудлууд?

            Хөтөлбөрийн санхүүжилтийн эх үүсвэр өнөөдөр бэрхшээл үүсгээд байна. Урт хугацаат эх үүсвэртэй тэтгэврийн сан, даатгалын сан зэрэг байгууллагын томоохон хөрөнгө оруулагчид үүсч бий болох шаардлагатай. Аливаа хөнгөлөлттэй хөтөлбөрийг Төв банкнаас нь ч юм уу, Засгийн газраас нь урт хугацаанд санхүүжүүлээд явах боломжгүй. Өнгөрсөн хугацаанд хөрөнгийн захын хөгжилд дорвитой ахиц дэвшил гараагүй, хэсэг хугацаанд Засгийн газрын ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сангаар дамжуулан санхүүжилт олгосныг эс тооцвол үндсэндээ Монголбанк хөтөлбөрийн санхүүжилтийг хариуцсаар ирсэн.

Ипотекийн хөтөлбөрт зориулсан 4 их наяд орчим төгрөгийг санхүүгийн бүтээгдэхүүн болгон бонд гаргаж зарах тухай яригдаж байгаа юу?

            Бид энэ талаар судалж байна. Зарим газар саналаа ч хүргүүлсэн. Хөтөлбөрийн хүрээнд олгож буй ипотекийн зээл нь зах зээлийн хүүнээс нэлээд доогуур төвшинд байгаа нь түүгээр баталгаажсан бондын хүүг доогуур төвшинд барьж, зах зээл дээр хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татахуйц санхүүгийн бүтээгдэхүүн болж чадахгүй байна. Энэ нь заавал Төрийн оролцоог шаардаж, зах зээлийн нөхцөлөөр явах боломжийг хязгаарлаж байна гэж үзэж байна. Иймээс Монголбанк энэ хөтөлбөрийг цаашид хэрэгжүүлэхдээ зах зээлийн зарчимд суурилсан зөв гольдролд нь оруулах арга замыг олох болно.

Та Монголбанкны Ерөнхийлөгчөөр томилогдсоноос хойш хөтөлбөрт ямар өөрчлөлт орсон бэ, хэрэгжилт нь ямар шатанд явна?

            Би Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн ажлыг аваад удаагүй байхдаа гаргасан шийдвэрийн нэг бол мөнгөний бодлогыг чангаруулах шийдвэр байлаа. Улс орны макро эдийн засгийн нөхцөл байдал хүндхэн, ханшийн огцом хэлбэлзэл нь эдийн засгийн, цаашлаад нийгмийн тогтвортой байдлыг алдагдуулж болзошгүй байсан тул бодлогын шаардлагатай алхам цаг алдалгүй хийсэн. Төгрөгт итгэх иргэд, бизнес эрхлэгчдийн итгэл сулрах, үндэсний мөнгөн тэмдэгт-төгрөг нь төлбөрийн чадварын үүргээ алдах, улмаар ханшийн хямрал үүсч болзошгүй нөхцөл байдалд ипотекийн хөтөлбөрийг мөнгөний нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх замаар санхүүжүүлэх нь манайх шиг жижиг, нээлттэй эдийн засгийн хувьд төгрөгийн ханшийн сулрах дарамтыг улам нэмэгдүүлэхээр байсан. Тиймээс 5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг зогсоох шийдвэр гаргасан бөгөөд өмнө нь банкуудын олгохоор шийдвэрлэсэн 5 хувийн хүүтэй зээлийн эх үүсвэрт нийт 44 тэрбум төгрөгийг олголоо.

Харин эдийн засгийн идэвхжил суларсантай холбоотой их барилгын салбарт үүссэн бэрхшээл, банкны салбарт барилгын салбарын үзүүлэх нөлөөлөл, нөгөө талаас ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн нийгмийн үр өгөөжийг нь харгалзан үзэж 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх шийдвэр гаргасан. Гэхдээ цаашид хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх арга механизмыг боловсронгуй болгох, үүсч болзошгүй эрсдэлийг хаах арга замыг олох, орон сууцны санхүүжилтийн бүтцийг оновчтой тодорхойлж хэрэгжүүлэх бодлого, зарчмыг баримтлан ажиллаж байна. Энэ зарчмын дагуу Орон сууцны санхүүжилтийн журмыг шинэчлэн баталж, Монголбанкны эзэмшиж буй ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын эргэн төлөлтийн орлогоор 103 тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлийн эх үүсвэрт зориулан сүүлийн 2 сард олголоо. 2016 оны 12 дугаар сард нэмж 31 тэрбум төгрөгийг олгохоор шийдвэрлээд байгаа юм.

Барилгын салбар хүнд байдалд ороод байхад ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хязгаарлаж байна гэсэн шүүмжлэл гарах болсон?

            Энэ хөтөлбөрийн зорилго бол дундаж давхаргын иргэдийг орон сууцжуулах, мэдээж энэ нь барилгын салбарыг дэмжих шууд нөлөөтэй. Өмнө нь Монголбанкнаас гаргасан нийт санхүүжилтийн 60 гаруй хувийг дан ганц барилгын салбарт олгосон байдаг. Барилгын салбарт нэлээд их хөрөнгө оруулалт хийсэн. Би энэ ажлыг авснаас хойш ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн тасралтгүй байдлыг хангах зарчим баримтлан ажиллаж байна. Бондын эргэн төлөлтийн орлогоос сард дунджаар 34-40 тэрбум төгрөгийн эх үүсвэр олгож, банкуудад өмнө нь олгосон 822 тэрбум төгрөгийн ипотекийн санхүүжилтийн эргэн төлөгдөх хугацааг 6-12 сараар сунгах шийдвэрийг гаргасан. Энэ бол барилгын болон банкны салбарт үзүүлсэн том дэмжлэг. Банкны салбарт хуримтлагдсан чанаргүй зээлийн дийлэнх нь уул уурхай, барилгын салбарын зээл байна. Тиймээс бид банкуудын чанаргүй зээлд бодлогын чанартай зохицуулалтын зарим арга хэмжээг авч эхэлсэн. Монголбанк бол санхүүгийн тогтвортой байдлыг хангах үүрэгтэй байгууллага.

Банкны салбарын зээлийн чанар муудаж байгаа талаар нэлээд ярьж байна, орон сууцны зээлийн чанар ямар байгаа вэ? Зарим эдийн засагчид АНУ-д тохиолдсон шиг моргейжийн хямрал манай улсын хаяанд ирсэн байна шүү гэдэг.

            Эдийн засгийн зарим салбарын чанаргүй зээл өсч байгаа нь үнэн. Гэвч орон сууцны ипотекийн зээл нь чанарын үзүүлэлтийн хувьд харьцангуй сайн байгаа. 2016 оны 10 дугаар сарын статистик мэдээгээр орон сууцны ипотекийн нийт зээлийн 1.18 хувь, 8 хувийн ипотекийн зээлийн 0.28 хувь нь чанаргүй зээлийн ангилалд багтаж байна. АНУ-ын хувьд нөхцөл байдал арай өөр. Ипотекийн захын хямрал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн уналттай зэрэгцэн зээлийн шалгуур босгыг маш их сулласан, шаардлага хангаагүй зээлдэгчдэд, ялангуяа орлогын нотолгоогүй зээлдэгчдэд их хэмжээгээр зээл олгосон, үнэт цаасжуулах шаардлага хангаагүй зээлүүдийг багцлан үнэт цаасжуулсан, үнэт цаасанд үнэлгээ өгч зэрэглэл тогтоодог компаниуд бодит үнэлгээ хийгээгүй зэрэг олон шалтгаанаас үүсэлтэй.

Шинэ он гараад цаашид хөтөлбөрийг хэрхэн хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж байна вэ?

            Санхүүжилтийн схемийг эргэн харж, оновчтой бүтцийг гаргахаар Монголбанкны ажлын хэсэг байгуулагдан ажиллаж байна. Засгийн газартай бодлого, зарчмаа нийцүүлэх, Төрийн бодлогын уялдаа холбоог хангах зорилгоор Барилга, хот байгуулалтын яамтай хамтарсан ажил хийж байгаа.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр бол төсөвтэй адилтгах шинж чанартай үйл ажиллагаа учраас Төв банкны мөнгөний бодлогын үйл ажиллагаанаас тусдаа байх ёстой. Төв банк төсвийн шинжтэй үйл ажиллагааг удаан хугацаанд санхүүжүүлэх нь Төв банкны алдагдлыг нэмэгдүүлэх, үйл ажиллагааны бие даасан хараат бус байдлыг алдагдуулах, Төв банкны бодлогод итгэх олон нийтийн итгэлийг сулруулж, үндсэн зорилго болох төгрөгийн тогтвортой байдлыг хангах зорилгоо биелүүлж чадахгүйд хүргэх эрсдэлтэй. Тиймээс ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг цаашид зөв, оновчтой бүтцээр, зах зээлийн зарчимд нийцүүлэн Засгийн газар хэрэгжүүлэх нь зохистой гэж үздэг. Цаашид манай улсын хөрөнгийн болон даатгалын зах зээл хөгжихийн хэрээр энэхүү тогтолцоо бэхжиж, хөрөнгийн захаас урт хугацаатай эх үүсвэр бий болгож, орон сууцны ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх боломж бүрдэх юм. Үүний төлөө ажиллаж байна даа.